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北京市房地产法学会副会长:限价房政策有待调整

发布时间:2019-05-26 15:09 来源:未知 编辑:admin

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  新年伊始,北京市规划和自然资源委员会发布2019年第一个土地使用权出让预申请公告:位于朝阳区孙河的两块住宅用地将于近期挂牌出让,且不设住宅销售限价。

  去年年底的中央经济工作会议指出:要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。住建部布置的2019年十个主要任务之一也是“以稳地价稳房价稳预期为目标,促进房地产市场平稳健康发展”。那么未来限价房将何去何从呢?笔者谈一下自己的看法。

  首先,稳房价仍然是房地产调控的关键。为避免出现房地产泡沫,以及泡沫破裂导致的房地产市场大起大落,必须要让住房回归居住功能,通过稳房价抑制投机投资性需求。

  其次,限房价的行政手段亟待调整。为了稳房价,热点城市的房地产调控政策都采取了限房价政策。有些城市制定了同比房价不上涨的目标。由此,现实中出现了土地流拍、限价房滞销、新房与二手房倒挂等一系列棘手的问题,住房市场的可持续发展受到质疑。而这一系列问题的源头就在于采取了限房价政策。在限房价竞地价的土地供应环节中,开发商的利润空间不断受挤压,当无利可图时便出现了土地流拍现象。

  限价房往往也采取了限售措施,在取得不动产证书5年后才能出售,限制了不动产的流动性,使投资需求止步不前,而刚需人群也因为较严的限贷政策,没有相应的购房能力而放弃买房。由此,限房价项目滞销不令人意外。

  再次,通过供求双向调节实现房价稳定。价格机制是市场机制的核心。根据经济学原理,价格是由供求关系决定的。供求决定价格,价格又反过来调节供求,通过价格波动来实现供求平衡,达到稳定房价的目的。

  房价应该由供求关系来决定。政府要通过调节供求关系使供求平衡来稳定房价,促进“房住不炒”实现,而应尽量避免用行政手段按住房价。从政策层面上来讲,未来商品住房限价应该逐步取消。

  低收入家庭的住房保障是政府的责任,对于低收入家庭的住房应该通过限房价,提供低价房来实现应保尽保。对于中高收入家庭的住房应该由市场来调节。通过增加市场供给,抑制投机投资性需求,促进供求平衡来稳定房价。

  对于供不应求的城市,为避免房价上涨过快,可以采取稳地价、限制开发商利润的办法使房价稳定在合理区间。对于去库存问题突出的历史遗留问题,可以通过政府收购,把限价房转为保障房或共有产权房来解决问题。(作者是北京市房地产法学会副会长兼秘书长,首都经济贸易大学教授)

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