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五方联席成就和谐社区

发布时间:2019-09-01 13:42 来源:未知 编辑:admin

  “你看,你们居委会的告示又贴到我们业委会的展板上来了。”刚走进东花市北里小区,小区业主委员会(简称业委会)秘书长延洲就和一起迎接记者的东花市北里居委会主任马林打起了“嘴仗”。

  从2009年10月17日,东花市北里小区新一届业委会成立后,延洲和马林之间的关系就开始“既团结又斗争”。“说起业委会与居委会的关系,比较复杂,也比较简单。”延洲解释,“业主是居民,但并不是所有居民都是业主。很多小区没有选举产生业委会,居委会就代替业委会起作用。有了业委会之后,业主的事情由业委会来协调,但是有一些工作和居委会交叉重合,产生矛盾不可避免。”

  日常的矛盾不但产生在业委会和居委会之间,也产生在业委会和小区物业公司之间。

  “小区物业跟业委会往往是博弈甚至对立的双方,很多小区业委会换届后第一件事情就是拿物业公司‘开刀’。”东花市小区物业隶属的北京天鸿宝地物业管理经营公司在全国有多个物业项目,董事长董贤钧对此已经见怪不怪。他说,物业与业主一个要争取利益最大化,一个希望提高服务质量、降低收费,谈不拢就崩,常常闹得很僵。

  业委会、居委会、物业公司,再加上街道办事处、派出所,这五方“力量”如何和谐共处,进而促进社区自治,不仅是摆在东花市小区面前的一个课题,也是居民自治进程中普遍存在的一道难题。

  处理好业委会与其他几方的关系,延洲付出了不少努力。“法律规定业主自治,但自治并非对立。”延洲坦陈,多方关系的磨合不可能一蹴而就,需要长期探索。

  经过近三年逐步摸索,在上届业委会联席会议的基础上,五方联席会议制度在东花市小区慢慢成熟,形成了及时反馈,合力协调,快速解决的机制。在这一机制中,业委会是召集人,居委会是组织者,物业公司是具体操作方,街道办事处与派出所是协助人,多方合作,协商解决小区日常问题。

  “通过五方联席会议制度,物业公司与业委会之间有了一个沟通平台,矛盾化解渠道畅通了,对提高物业服务水平有很大帮助。”董贤钧说。

  “以前,我和马林也吵过,也闹过,但大家都是为了小区的建设,有什么事搬到五方联席会议上协商,最终都能得到理解和解决。”延洲说。

  “我们是互相‘补台’,关系也越来越融洽。到了雨季,物业管道维修忙不过来,居委会、业委会都会过来协调帮忙;有时候晚上有事,我不在小区,打个电话请延洲帮忙,他也会立马到位。”马林说。现在,他和延洲已经是无话不谈的好朋友。

  不久前,东花市北里小区某住户在没有通知有关部门的情况下,擅自拆除承重墙,改变房屋结构,被邻居投诉到业委会。

  在了解情况后,业委会联合居委会与物业公司上门,要求该住户进行整改。住户起初置之不理,并推说房屋装修是经过设计公司专业设计的,不存在危险情况,事情一时陷入僵局。

  问题被提到五方联席会议上。经过各方的讨论研究,业委会找来建委、房管部门相关工作人员,联合居委会、物业和派出所一起约谈业主。经过大量的教育说服工作,该住户自愿进行整改,问题得到了妥善解决。

  除了调解邻里矛盾、保障社区安全,五方联席会议在基层社会管理工作上也显示出独特优势。

  东花市北里小区13号楼某住室原出租给一酒店作为职工集体宿舍,50多平方米建筑面积住了20多人。“小区楼道窄,餐饮业上下班晚,20多个人上下楼又比较频繁,楼道里十分吵闹,严重影响了街坊的正常休息,也带来了消防隐患,很多住户找我们反映情况。”说起这件事情,马林仍然记忆犹新,“居委会、业委会跟物业公司一起找到业主及酒店负责人谈,谈不拢,后来20多个人拒不开门,工作很难做。”

  这一说法也得到了物业公司经理朱庆敏的认同:“一户房子群租给20多个人住,产生大量的生活垃圾,给公共设施维修、公共卫生清理和消防安全都带来不小的负担。”

  问题在提交五方联席会议讨论后,五方联合房管部门、中介公司等八个部门,发挥各自优势,约谈酒店负责人,反复协商,最终使这件社会管理的难题得到妥善解决。

  “小区居民里有不少流动人口,如何向他们提供服务,同时做好社会管理工作,业委会和五方联席会议的作用不可替代。”社区民警王伟说。

  “我们要成为业主舒心、物业安心、政府放心的业委会。”延洲总结,用管理规约规范业主的行为,用业主大会议事规则规范业委会、业主大会的行为,用物业服务合同规范业主与物业公司双方的行为,这几条原则变各自行动为共同协商,变五根线为一股绳,是五方联席会议具体发挥作用的制度保障。

  “现在业委会发挥作用越来越制度化了。”社区居民叶祥清一直对业委会的工作比较关心,对五方联席会议制度的形成过程也很了解,他认为,这一制度把五个指头握成一个拳头,既凝聚了力量,也避免了少数人说了算的“拍脑袋”行为。

  “社区工作较琐碎,半夜被业主叫起,解决各种各样的问题,对我们来说是家常便饭。”去年底,延洲当选北京市东城区人大代表,为业主服务的热情更高了,但他也告诉记者,琐碎的杂事倒不是最费心的,业委会在制度上遇到的一些难题才真正让他们发愁。公共设施保养维修经费如何使用就是其中之一。

  东花市北里小区面积很大,共有2598户业主,产权关系复杂,包括危改房、回迁房加商品房小区。这样一个面积大、住户多、时间长、结构复杂的小区,如何用好住宅专项维修资金是件难事。

  根据建设部和财政部《住宅专项资金维修管理办法》规定,住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。公有住房,由业主单位交存;商品房,依据具体楼层从售房款中按比例一次性提取。

  “主要是公房的问题。一方面,由于小区时间跨度长,1999年实施建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》之前的一部分旧房业主未缴纳专项资金,我们没办法重新收取。”延洲解释,“另一方面,小区公房的产权单位多达88家,专项维修资金是这些单位各自管理的,划拨不易,工作相当繁琐。”

  即使是已在账面上的资金,业委会也不敢乱用。“比如一栋楼只有一户交了维修资金,我们不可能将这笔钱用于公用设施维护,让其他人‘搭便车’。”延洲很无奈。

  除了专项维修基金,小区停车难、流动人口多等问题也困扰着各方,这些问题不止一次在五方联席会议上进行讨论,然而,如何真正解决问题,不是单靠制度本身能做到的。

  “五方联席会议制度是社区居民自治的有益探索,运行两年多效果不错。”东城区东花市街道办事处主任曹永军说,如何将这一制度的作用发挥好,解决以往遗留下来的问题和未来发展过程中的问题,还需要进一步探索。

  “当前,各地基层社会自治主要是从现实亟需解决的问题入手,在利益协调、矛盾化解、公共服务、社会管理上做文章。”中国社会科学院政治学研究所副研究员王利说,随着城市化进程高涨,需要创设条件,培养具有一定自治能力的公民。东花市北里小区的探索颇具启发意义,主要就在于找到了“五方联席会议”这个制度载体,为五个主体充分表达意见、进行沟通协调搭建了平台,也为居民社会自治能力的培育提供了“演练场”。

  “社会自治能力的培育是一个全球性的议题,本质上就是使公民通过对政治权利的运用,履行公民的社会责任,培育处理和解决公共事务的能力和品德,运用制度创造美好生活。”王利说。

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